美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）在今年3月达成的一项诉讼和解协议中同意了有关房地产佣金的新规定。截至8月17日，这些产品已经正式推出，而消费者面临着大量的困惑和相互矛盾的预测。
有一种说法预测购房者的乌托邦即将到来：一场价格战将会爆发，在买家代理之间的新一波竞争中，佣金将大幅下降。另一种说法则相反：在新的佣金结构下，买家将意识到他们要支付数千美元，并决定根本不使用经纪人。与此同时，NAR将这些变化描述为微调，而不是重大转变。
相反的说法凸显了房地产经纪人的薪酬一直是多么复杂，而它刚刚变得多么复杂。让我们来看看新的佣金结构，以及它对购房者和卖家可能意味着什么。
房地产佣金过去是如何运作的
传统上，当房屋卖家聘请房地产经纪人代表他们的房源时，卖家同意支付佣金。全国的平均提成约为房屋售价的5%，通常分成两部分，其中2.5%归上市代理，另外2.5%归买方代理。（一套价值40万美元的房子，5%的佣金为2万美元，即每个经纪人的佣金为1万美元。）
谁支付?
就连这一点也有点模糊。代理费在成交时从卖家的收益中扣除，但可以合理地假设卖家相应地调整了价格——这些费用已经计入了房屋的售价。因此，买家最终支付了这笔钱，只是没有直接支付给中介：那额外的5%被计入了房屋的售价。
改变是什么?
最大的变化是，上市代理（代表房屋卖家的代理）可能不再向任何与nar相关的多重上市服务（MLS）的买方代理提供补偿。此外，买家的代理人现在必须与购房者签订书面合同，明确说明他们的费用，然后才能向客户展示房子。到目前为止，NAR鼓励但不要求买方经纪人和买家之间达成书面协议。
2024年4月，一名联邦法官初步批准了和解协议，而在诉讼中被点名的最后一家券商——沃伦?巴菲特（Warren Buffett）旗下伯克希尔哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）旗下的HomeServices of America——也于4月达成和解。该规定于8月17日生效，11月26日获得法院最终批准。
与旧模式相比，新模式为消费者提供了更高水平的透明度——购房者现在将充分意识到他们为中介的服务支付了多少钱。Centennial Bank佛罗里达地区总裁戴维?德鲁伊（David Druey）表示：“当人们明白自己在为什么而不是为什么付费时，这总是件好事。”
对于代理商来说，新模式的一个重要方面是：虽然新规则禁止上市代理商像过去那样在MLS上发布买方佣金，但卖家和上市代理商仍然可以就MLS的金额达成一致。这意味着，只要不是在美国职业足球大联盟（MLS）上，他们可以口头、通过电子邮件或短信，甚至在经纪公司自己的网站上提供赔偿金额。
“虽然卖家可以选择不支付任何买方代理补偿，但这并不意味着他们可以避开经济问题，”佛罗里达州那不勒斯Premier Sotheby 's International Realty的总裁兼首席执行官巴奇·哈斯基（Budge Huskey）说。“买家可以很容易地在任何报价中写一项应急条款，要求卖家支付成本，或者要求其他让步，比如以他们支付给自己代表的金额提供成交成本援助。”
这是否意味着房地产佣金现在可以商量了？
从技术上讲，房地产佣金一直是可以协商的——这是NAR长期以来一直强调的一个主题。但实际上，情况变得复杂起来。在很多情况下，房地产经纪人比他们的客户更擅长谈判，所以消费者在谈判中处于不利地位。而且，买方的代理佣金以前是由卖方决定的，而不是由买方决定的。新规定将这一责任转嫁给了购房者，他们现在将直接与代表他们的经纪人讨论赔偿问题。
这对消费者来说是好是坏？
在我们看到事情如何随着时间的推移而变化之前，答案真的取决于你问的是谁。一些人预计消费者将迎来近乎涅槃的境地：抵押贷款公司Better的首席执行官维沙尔?加格预测，和解将引发一场“买方价格战”——买家代理将开始激烈争夺客户。
其他人则担心会出现更黑暗的转折。佛罗里达大西洋大学（Florida Atlantic University）房地产经济学家、前房地产经纪人肯·h·约翰逊（Ken H. Johnson）表示，新规定只是在本已令人困惑的过程上又增加了一层复杂性。
约翰逊表示：“不再宣传买方代理佣金，只会让交易过程变得更加混乱和漫长，因为买家、卖家和代理将不得不就费用、谁来支付以及各方支付多少进行谈判。”“由于这种增加的复杂性，买家几乎肯定要与更多的卖家谈判，才能找到他们满意的交易。因此，普通购房者的找房期将延长。”
有限公司对首次购房者的担忧
许多房地产行业人士担心，首次购房者——那些最需要专家指导的人，已经受到高房价和高抵押贷款利率的严重阻碍——将被专业人士的代理所排挤。按照这种思路，如果佣金不再从卖家的收益中扣除，买家就不用再支付7500美元或1万美元给经纪人了。
RE/MAX董事长兼联合创始人戴夫?利尼格（Dave Liniger）表示：“这些买家中的大多数都是为了支付首付款而穷尽家底。”(该公司是与NAR一起被列为被告的大型经纪公司之一；RE/MAX去年以5500万美元达成和解。)
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目前，根据新规定，购房者不能将佣金成本计入抵押贷款。但业内人士普遍预计，监管抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）将改变这些规定。
利尼格说：“我认为他们将面临压力，不得不允许这样做。”“这个行业需要首次购房者。”
事实上，NAR已经在试图推动抵押贷款行业朝这个方向发展：“我们正在与房地美和房利美讨论，看看能做些什么，”NAR的首席经济学家Lawrence Yun说。
