副总统卡玛拉·哈里斯宣布了一系列关于住房政策的建议，让选民们第一次看到哈里斯政府下的住房市场会是什么样子。
哈里斯公布了这些提议，作为民粹主义经济计划的一部分，这是她取代乔·拜登(Joe Biden)成为2024年民主党总统候选人，与共和党人唐纳德·特朗普(Donald Trump)竞争后首次宣布重大政策。
她的标志性住房政策要求，为按时支付房租至少两年的首次购房者提供最高2.5万美元的联邦首付援助。这大大扩展了拜登之前的提议，即为首次购房者提供1万美元的税收抵免，该提议限制了对第一代购房者的额外首付援助。
哈里斯竞选团队在一份声明中表示，该计划将在四年内为多达400万首次购房者提供首付援助。
该计划的其他内容包括，为鼓励建造首套房的建筑商提供新的税收抵免，限制投资者购买单户住宅，以及禁止房东使用共享软件平台来设定租金，批评人士称这是一种价格操纵。
哈里斯说，她将在四年任期内推动建造300万套新住房。这是一个可以实现的目标，美国人口普查局的数据显示，仅在2023年，就有150万套新的私人建造的住房完工。
她的主要提议，包括首付款援助，将需要国会批准。非营利政策组织负责任联邦预算委员会(Committee for a Responsible Federal Budget)估计，哈里斯提出的新住房政策将在四年内耗资2000亿美元，如果这些政策成为永久性的，将耗资更多。
哈里斯的竞选誓言是在房屋价值大幅飙升之后做出的，这使得现有房主坐拥如山的资产，同时将许多潜在的首次购房者赶出了市场。Case-Schiller的数据显示，5月份全国房价较四年前上涨了48%。
“随着房价的上涨，首付的数额也在增加。哈里斯周五在摇摆州北卡罗来纳州的一次演讲中说:“即使有抱负的房主储蓄多年，这往往仍然不够。”
哈里斯的首付款建议没有提及具体细节——谁有资格获得首付款援助，资金将如何分配?但该计划很快引发了激烈的辩论，一些住房政策专家对该提议表示赞赏，另一些人则警告称，这可能会导致房价失控。
特朗普竞选团队也迅速抨击了这一提议，共和党副总统候选人J.D.万斯声称“卡玛拉·哈里斯想给非法外国人2.5万美元，让他们购买美国住房。”
目前尚不清楚哈里斯的计划是否有公民身份要求，但非法居留在美国的移民没有资格申请传统的或“符合标准的”抵押贷款。根据该计划的执行方式，这也可能使他们没有资格获得联邦政府的首付款援助。
几位接受Realtor.com采访的经济学家警告称，哈里斯的计划可能会适得其反，因为它会刺激本已火热的房地产市场的需求，推高房价。
密西西比大学(University of Mississippi)金融教授、沃克房地产主席肯?约翰逊(Ken Johnson)警告称，提供广泛的首付援助就像“在已经着火的房地产市场上浇上汽油”。
他说:“目前情况的真正症状是供应短缺。我们的供应严重短缺。我们建造房屋的速度不够快。”“当房地产市场价格过高时，你不可能让人们更容易买房，也不可能提供更容易的贷款来买房。”
约翰逊认为，为了让房价回到可承受的水平，政府应该采取更多措施，帮助小型和独立的住宅建筑商获得融资。
他解释说，一种方法是成立一家政府支持的企业，专门购买建筑贷款，就像房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)购买抵押贷款一样。
私营部门首付款援助机构“到家”(Arrive Home)的总裁克里斯滕森(Tai Christensen)承认，如果联邦政府对首次购房者的补贴与供应的增加不平衡，可能会加剧住房通胀。
然而，她认为哈里斯提出的房屋建筑商税收抵免可以通过刺激新建筑来抵消通货膨胀风险，而首付援助将是公平竞争和增加房屋所有权机会的重要一步。
克里斯滕森说:“任何增加住房拥有率的措施，特别是在边缘化的中低收入社区，我们都完全支持。”“房屋所有权是大多数美国人创造财富的首要工具，为了有机会让更多的美国人受益，我们完全支持这种做法。”
全国房屋建筑商协会称赞哈里斯将住房和房屋所有权作为其经济议程的核心。
NAHB主席卡尔·哈里斯在一份声明中说:“我们很高兴她的计划要求建造300万套新住房，因为解决国家住房负担能力危机的主要方法是增加国家的住房供应。”
他说，对建筑商的新税收抵免将有助于促进建设，但他警告说，“任何支持首套房生产的税收激励措施都必须针对当地市场情况，并广泛提供。”
卡尔·哈里斯(Carl Harris)与副总统没有关系，他也重申了该组织长期以来的呼吁，即削减联邦法规和法规，他说这些法规和法规对房屋建筑商来说是繁重而昂贵的。
如果卡玛拉·哈里斯(Kamala Harris)的首付援助计划获得国会批准，这将不是联邦政府第一次为购房者提供补贴。
2009年，在全球金融危机最严重的时候，国会通过了一项类似的8,000美元的首次购房者信贷计划。但2009年的情况截然不同，当时由于需求大幅下降，房价暴跌，需要大量买家涌入以稳定市场。
现在，许多经济学家认为，我们正处于一种相反的危机之中:住房供应不足以满足需求，导致许多家庭无法承受房价。
约翰逊教授表示:“与应有的水平相比，房地产市场仍远不正常。”在大衰退之后，“我们美国和世界各地有十年没有建造住房产品，实际上没有。所以我们远远落后了。”
从1996年到2006年，美国平均每年建成160万套新住房。在接下来的五年里，建筑量大幅下降，2011年跌至略高于50万套的最低点。从那以后，建筑业每年都在缓慢攀升，但还没有恢复到2007年房地产市场崩盘前的水平。
随着建筑商在危机后建造的房屋数量减少，他们也开始关注利润率更高的更大、更昂贵的房屋。2015年，新建单户住宅的中位数面积达到2473平方英尺的峰值，高于截至2006年10年的平均面积2088平方英尺。
自那以后，新房面积逐渐减少，但仍远高于去年金融危机前2238平方英尺的平均水平。
哈里斯可能希望，通过为首次购房者提供建筑商税收抵免和买家补贴，这将刺激首次购房者的市场，并鼓励更多建筑商转向更适合首次购房者的经济适用房。
“到达家园”的克里斯滕森指出，如今，首套房类别可能通常包括复式和四合院等多户住宅的单元，这些住宅的建造成本比独立式住宅低，但仍允许低收入买家开始建立资产。
她说:“当人们想到第一套住房时，有时他们的脑海中会浮现出这样的画面:白色的尖桩围栏和一套三卧室、两浴室、带院子的漫步式住宅。”“但规划好的城市开发项目通常比普通的郊区社区便宜，尤其是对首次购房者来说，这一点至关重要，因为他们只需要踏上房产的阶梯。”
布法罗大学建筑与规划学院(University at Buffalo School of Architecture and Planning)房地产开发项目助理院长、临床助理教授马修·s·罗兰(Matthew S. Roland)指出，对于首付3.5%的联邦住房管理局(FHA)抵押贷款来说，2.5万美元的首付信贷可以支付最高71.5万美元的房屋首付。
然而，按20%的首付比例计算，该抵税额最多只能支付12.5万美元的首付款，这个价格区间除了一些共管公寓外，几乎不存在。
罗兰说，有关该计划的关键问题仍有待回答，包括购房者如何获得资格，他们是否也必须自己付一些钱，以及这些资金是作为税收抵免分配还是直接支付给贷款人。
“总的来说，我认为这是一个有帮助潜力的项目，”罗兰说。“也就是说，细节决定成败。”
